执行（海外）遗嘱认证以及遗产管理书并申请授予盖章
(Resealing）

如果逝世者在海外已经立下遗嘱，
凡是在指定国家或地方的遗嘱认证法院所颁发的遗嘱认证或者遗产管理书，
都可到马来西亚的高庭 (High Court)申请执行海外遗嘱认证以及遗产管理书，
并让马来西亚高庭在国外颁发的庭令上盖上马来西亚法院的盖章 (Resealing)，
而该遗产认证或遗产管理书就如同由马来西亚法院授予的庭令一样。

授予盖章程序

一般上申请人向法院申请授予盖章必须附上宣誓书，内容包括：-

1. 逝世者的死亡地点，时间，并且附上死亡证书 （如果原装死亡证书已被没收，可向当地政府申请副本 (Extraction of Death Certificate) 并由死亡登记局的官员签署认证 (Certified true copy);
2. 指定国家或地方的遗嘱认证法院颁发的遗嘱认证或者遗产管理书内容，法院名字以及案件号码，并夹附该庭令；
3. 逝世者是否在逝世前的十二个月内在马来西亚居住或者经营生意；
4. 到目前为止，申请人已经查悉逝世者在生前无任何欠债以及债权人 (creditors);
5. 宣誓书必须夹附一份列明申请人所据悉在逝世者当日属于逝世者的遗产与负债清单 (List of Assets and Liabilities)；
6. 申请人宣誓将根据庭令依法分配 (Administrative Oath)。
    

听证日

律师在提出申请后，
法院会敲定听证日 (Hearing Date) ，
在举行听证会当天，申请者必须出席，由法院的司法常务官(registrar)审核。
在所有手续及程序完成后，法院就会授予海外庭令盖章。

随后，马来西亚法院就会核发 
（盖章备忘录） Memorandum of Resealing
以及 （盖章通知）Notice of Resealing ，
并呈交到马来西亚遗嘱认证注册局以及海外高庭，
告知此海外庭令已被授予盖章。

割名

申请人拿到法院的盖章只是第一步，
随后申请人必须寻找律师进行割名，即Transfer and Trasmission。
哪里的产业就到所属的州属进行遗产割名 （所有的地都是属于该州属的管辖权）。

律师费将按照产业的市场价值(market rate) 来计算。

要注意的是，
如果产业是被分配到外籍人士，
申请人必须查明该产业是否能让外籍人士拥有 ，
建议寻求律师做出土地调查。
如果该产业有外籍人士的限制，
将必须得到州政府的同意，
并且符合该州属的条例。

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印花税税率（根据政府估计的市场价）

首 RM100,000 ：1%
下个 400,000 (RM101,000 – RM500,000) ：2%
RM500,001 – RM 1,000,000 ：3%
RM 1,000,000 以上：4%

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律师开始一项交易都会事先做出产权调查 （Land Search)，
并详细调查以下事项:-

Land Search & Chain of Beneficial Interest
产权链调查

1. 业主是不是合法业主，即Registered Proprietor,名字有没有被登记在地契上？
2. 签署合同的人是否跟地契上的名字是否一致，有无任何冒充业主风险？
3. 业主有无早期擅自自行进行交易，没有通过律师进行转让手续，导致名字不在地契上？
4. 产业的拥有权仍登记在发展商的名字下，并无向发展商进行分割地契手续 (Perfection of Transfer and Charge)？
5. 产业仍登记在逝世者的名字中，继承人并未进行继承手续 (Transfer and Trasmission)？
6. 业主遗失原装地契,并为获取补发地契 （Replacement of Title)？
7. 如果业主始终并未获得地契，在调查其产权链的过程中（Chains of Beneficial Interest)，是否该地块产权的继承人或其他方式的转让记录 无前后连贯，或者政府授予或产权的原始所有人直至当前的产权所有人并不合法？
8. 如果业主并未获得地契，业主不能出示所有原装合约,即Sale and Purchase Agreement, Deed of Receipt and Reassignment,Deed of Assignment 证明产权？

*如果在调查中发现业主没有被登记在地契或者不能出示产权证明，
业主没有法律能力(legal capacity)出售其产业，也没有法律权力转让地契 (no legal right to pass a good title)。

产权条件以及限制调查
Express Conditions and Restrictions of Interests

1. 如果该土地为租赁地契 （Leasehold)，而非永久地契 （Freehold),年限是否已经到期？
2. 土地类型，即农业地，工业以及商业地，或者住宅, 如果该农业地，转让的实际面积是否达到一定英亩 （Acre)？
3. 如果土地为土著地 （Bumi Lot), 廉价屋 （Low Cost/medium cost), 该转让是否得到州政府同意 （State Consent)？
4. 该土地被视为马来保留地 （Malay Reserved Land), 禁止非马来族裔拥有？
5. 该土地是否禁止让外籍人士拥有，任何转让必须通过州政府同意 （State Consent)？
6. 该房产尚未完工，业主并未获得入伙纸 （CCC & CFO)？
7. 该建成的建筑物是否抵触地契已经规范的用途，即双层排楼，公寓，等等。

产权负担
Encumbrances

1. 该房产是否有银行抵押 (Charges) ,？
2. 该房产是否有第三方冻结令/留置权 （Private Caveat)， 必须索取庭令或者联系有利益者协商解除冻结令？可参考https://www.bongandpartners.com.my/index.php?ws=latestnews&nid=84866;
3. 法庭禁售令 （Prohibitory Order)？
4. 土地是否为例或违建，或拖欠市议会门牌税，并遭到市议会扣押土地？

当上述的情况发生，
业主将无权出售该产业。
律师将会建议买家先做出更好决策，
决定该不该进行交易。

如果问题可以被解决或者可以通过一些程序让双方符合拥有权条件，
律师会跟业主或者业主律师代表作出协商，
并拟定有条件的买卖合约 (Conditional Agreement)，
随后买卖合同的时限将会加以延长。

在双方达到一定的先决条件 （Condition Precedents) 后,
交易方可进行。
在先决条件未达成之前，
律师也会将代管保证金 （deposit），
在任何先决条件未达成的状况下，
绝对不会发放保证金给业主。

如果先决条件已经达成又或者房产无任何问题，
在转让或者银行房款放款之前，接下来的便是背景调查：-

背景调查
Background Check

1. 业主是否有权签署合同，或者授权其他人签署 （Power of Attorney)?
2. 业主与买家是否破产或者清盘；
3. 发展商确认该地块的所有人为业主？
4. 如未颁发地契，发展商是否依然健在，并不在清盘师(Liquidator)手中;
5. 该房产并未被政府进行任何征地计划 (Land Acquisition);
6. 业主是否付清发展商房款？
7. 业主是否缴清地税门牌税，以及其他水电费？
8. 业主是否拖欠物业费 (Maintenance)，维修基金(Sinking Fund)或者排污费 （Indah Water）?
9. 如果交易为公司买卖，所有董事或者股东已经投票签署决议书 (Resolution) 授权买卖；
10. 董事以及股东是否被公司章程赋予权力签署合同?
11. 公司是否活跃并且登记在公司注册局？

在上述调查完成后，
如果该产业无任何产权负担,
律师才会进行转名手续，
缴交印花税，以及进行登记手续 (Presentation)。

银行也会在同一时间拿到律师的尽职调查报告后 （Due Diligence)登记抵押。
银行在确保登记妥当，
才会发放银行贷款给业主。
在款项被发放后，买家就能拿钥匙了。

如果该产业有尚有抵押，
律师会向业主的银行索取欠款清单 (redemption statement),
买家会依据之前的业主清单缴清欠款以便赎回地契，随后进行解押程序 (Discharge of Charge)。
银行登记抵押后，会发放剩余款项。 

总得来说，
律师在一场交易中就像是清道夫，
扫除任何会影响买家产权的障碍，以便让买家获得产权的过程中高枕无忧。

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1. 居者有其屋运动
   ​
   ​价格30万令吉至250万令吉的住宅，将豁免转名文件和贷款协议的印花税。
   他说，这项豁免优惠的有效期是2020年6月1日至2021年5月31日所签订的买卖合约，条件是发展商至少给予10%折扣。
   但是这项优惠不适用于二手房屋买卖。
2. 豁免产业盈利税

       由2020年6月1日至2021年12月31日脱售住宅的大马公民，
        将可豁免产业盈利税。
       而此优惠只限于每人脱售3间房子。

• 购买第三间房子
  购买第三间及接下来价值60万令吉以上的房屋贷款融资，不再仅限于屋价的70%，胥视金融机构内部的风险管理。

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2020年减低冠病疫情冲击临时措施法令 
（Temporary Measures For Reducing The Impact of Coronavirus Disease 2019 (Covid-19) Act 2020）

在2020年10月23日，2020年减低冠病疫情冲击临时措施法令正式在宪报上颁布，
即日起生效，有效期为两年 （并可延长）。
个别重要法令都在此项法令下做出了适时的修正或更动，
主要涵盖几个重要法令部分：

2020年减低冠病疫情冲击临时措施法令 
（Temporary Measures For Reducing The Impact of Coronavirus Disease 2019 (Covid-19) Act 2020）

在2020年10月23日，2020年减低冠病疫情冲击临时措施法令正式在宪报上颁布，
即日起生效，有效期为两年 （并可延长）。
个别重要法令都在此项法令下做出了适时的修正或更动，
主要涵盖几个重要法令部分：

1. 没有能力履行合同的责任；
2. 1953年诉讼时效法令 (limitation Act 1953)；
3. 1948年公共机构保护法令 (Public Authorities Protection Act 1948)；
4. 1967年破产法令 (Insolvency Act 1967)；
5. 1967年租赁法令 (Hire Purchase Act 1967）；
6. 1999年消费者保护法令 (Consumer Protection Act 1999)；
7. 1951年动产扣押令 (Distress Act 1951)；
8. 1966年房屋发展（控制与执照）法令 (Housing Development (Control and Licensing）Act 1966）；
9. 1967年工业关系法令 （Industrial Relation Act 1967)
   
   而在上述提及的法律中，该法令修正了一些因为疫情的拖延延长了法律时效，
   并在一些特定的法令中，比如破产法，在特别情况下调高了破产门槛，即50千到100千。

第七条–没有能力履行合同的责任

而该法令特别提及的部分为该法令的第七条。
任何因受到冠病疫情影响，
而导致自身无法履行合同义务，
另一方将不能行使他在合同下的权力，。
反而双方可以以进行调解的方式(mediation)达致和解。

而该法令也特别拟定的7种合约，将会被授予该法令保护，
包涵的领域涵盖：

1. 建筑合约；
2. 因建筑合约延申的履行保证金；
3. 专业服务合约；
4. 商业租约；
5. 社交、和体育活动合约；
6. 旅游合约；
7. 宗教朝圣合约。

但根据相关法律第10条文，
惟任何在今年3月18日至法令颁布日期间，
如果双方已经终止的合约、被充公的保证金或执行保证金、收到的赔偿金、已开始的法律程序、仲裁或裁决，
必须被视为已被合法执行。
换句话说，如果你在该法令颁布期之前已开始行使你的权力或采取法律诉讼，将不在这个法令范围的管辖下。

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1. 执行人（executor） 必须委托律师到高等法庭申请遗嘱认证；
2. 在高等法庭颁发“遗嘱认证书”(grant of probate)后，委托律师办理转移手续 （transfer and transmission）。

申請遗嘱认证 grant of probate

必须向律师递呈的一些相关遗产文件:-

a) 立遗嘱人死亡证书正本 （death certificate）;

b) 遗嘱正本(last will and testament);

c) 遗嘱执行人的身分证 (executor’s identity card);

d) 死者的遗产及负债列表 (List of Assets and Liability);

e) 证明有关遗产资产及负债的相关文件;

f) 证明有关遗产价值的文件等。

听证会 hearing

律师在向高等法院提出申请后，法院将会敲定举行听证会的日期 (hearing date)。

在举行听证会当天，申请者必须出席，由法院的司法常务官(registrar)审核。

在所有手续及程序完成后，法院就会核发“遗嘱认证书”(grant of probate)。

割名transfer and transmission

在获得“遗嘱认证书”后，遗嘱执行人 (executor)便可以开始执行

或者在其律师的协助下执行遗嘱的内容，把死者遗产转移给合法继承人。

有关房遗产比如房产将先从死者名下转移(transmission)给其执行人(executor)，

然后由执行人转移(transfer)至合法继承人(beneficiaries)名下。

可能出现的情况有两种：

a) 若有关房地产已拥有地契，一旦地契转到执行人名下，执行人需签署《1965年国家土地法典》第14A法定表格（Borang 14A），以便将地契转移给合法继承人。

b) 若有关房地产未有地契，则执行人需签署转让契约（Deed of Assignment），把产权转移给合法继承人。

印花稅

此外，在转移房地产产权的过程中，执行人也必须支付一笔象征性的费用，作为上述转移程序的印花税。

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