独立法律代表的权利

• 客户自主权：作为客户，你有绝对的权利选择自己喜欢的律师。这个权利确保你获得针对你特定需求和情况量身定制的客观法律建议。
• 利益冲突：地产中介可能建议或施压你使用他们的“专属律师”。然而，这可能会产生利益冲突，因为这些律师可能会优先考虑地产中介的利益而不是你的利益。选择自己的律师确保你的法律代表专注于保护你的利益。
• 质量和信任：当你选择自己的律师时，你可以根据他们的声誉、经验以及与他们的个人舒适程度选择。这可以建立更加信任和有效的专业关系，确保你的房产交易更好地达成。 为什么地产中介不应该影响你的选择
• 客观建议：与地产中介无关的律师可以为你提供公正的建议。这对于在没有地产中介的压力或影响下做出明智决定至关重要。
• 法律合规：限制或影响客户选择律师可能违反法律和道德标准。所有客户应被告知他们有权选择自己的法律代表，不受任何强迫。
• 避免不当行为：试图推动客户选择特定律师的地产中介有时可能会涉及不当行为。确保客户了解自己的权利有助于在房产交易中维护道德标准。 “
• 专属律师” 无法律要求：没有法律要求你必须使用地产中介建议的“专属律师”。 “专属律师”概念通常由地产中介用来简化他们的流程，但这不是客户的约束性规定。
• 消费者权益：马来西亚法律支持你选择独立法律代表的权利。任何地产中介试图限制这种选择的企图都可以在法律和道德上受到挑战。

你应该做什么

• 主张你的权利：清楚地表达你选择自己律师的意愿。在你的决定上要坚定自信，知道法律支持你。 进行研究，
• 明智选择：花时间研究并选择一位律师，基于他们的专业知识、经验以及你与他们的舒适程度。这将确保你的房产交易得到专业处理并符合你的利益。
• 报告不道德行为：如果地产中介试图强迫或影响你选择律师，将此行为报告给相关部门。保护你的权利有助于维护法律和房地产行业的标准。

结论

在房产交易中，选择自己的律师的权利是确保公平和公正的法律代表至关重要的。地产中介不能也不应该限制或影响这种选择。通过了解情况并坚定主张，你可以确保你的利益得到充分保护，并且你的房产交易是以最高的诚信和专业水平进行的。

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在马来西亚雇佣律师处理不动产事务时，虽然律师费通常由《2023年律师报酬令》Solicitors Remuneration Act（SRO 2023）规定，但打折是有限的。以下将解释为什么任何折扣必须在特定限制范围内。

什么是SRO 2023？

SRO 2023规定了律师必须就包括与房地产交易相关的任务收取的费用。这些费用确保了对所有客户的公平和一致性。

律师能否给予不动产费用打折？

• 有限折扣允许：虽然不动产事务的费用是固定的，但SRO 2023允许对律师费用打折最高达25%。律师可以减少他们的费用，但折扣不能超过这个25%的限制。
• 不当行为：如果律师提供的折扣超过25%，则被视为不当行为。这违反了1976年的《法律职业法》（LPA），可能会对律师产生严重后果。
• 失去保险索偿资格：律师拥有专业责任保险（PII），以保护他们免受客户对他们提出的索赔。如果律师因给予过多的折扣而被认定有过失行为，他们的PII可能会作废。这意味着如果出现索赔，他们的保险不会为他们提供保障。
• 公平对待所有客户：有限折扣规则确保所有客户都获得公平和一致的待遇。超过25%的折扣可能会产生差异和潜在的法律问题。

要求过多折扣的后果

如果您要求律师对不动产费用给予超过25%的折扣，可能会产生几种负面结果：

• 对律师职业生涯的风险：律师可能面临纪律行动，包括罚款或停止执业。
• 失去保险索偿资格：如果他们提供了过多的折扣，律师的专业保险可能不会涵盖与您案件相关的任何索赔。
• 法律复杂性：如果律师的行为受到审查，您可能会不经意地卷入法律问题中。 要求超过允许的25%的折扣，会让您的律师陷入困境和不道德的境地。他们受法律约束，而超过折扣限制可能会给您两个人带来严重后果。

结论

SRO 2023规定的不动产费用旨在公平和一致，允许最多25%的有限折扣。要求超过此限制的折扣违反规定，可能会危及您律师的职业地位和保险覆盖。相信固定的费用结构和允许的折扣，以确保您获得透明和公正的法律服务。

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没有分层地契，屋主无法出席常年大会投票

在分层地契法令下，只有合法登记分层地契的业主才能出席管理层的常年大会并且赋予投票的权利，为自己的社区发声。

没有地契将会影响往后的交易手续。

如果没有合法的拥有权，将会影响你往后的买卖程序，转让或者抵押。

比如：-

1. 当银行发现你的房产超过多年而未拿到分层地契，银行将因为没有保障而拒绝提供贷款，不让你翻借。
2. 发展商若宣布破产，业主需要花时间跟发展商债主谈判，必须自掏腰包，经过清盘师以及冗长程序，赎回自己单位的分层地契。
3. 买家因为没有保障从而取消交易。

登记分层地契 perfection of title

如果你想要解决以上问题，建议你马上委托律师做土地调查，
审核发展商有有没有在该地段 （master title）申请细分地契 (subdivision of title)。

如果分层地契 （strata title）已被签发，
律师将联络发展商进行转让手续 （perfection of transfer and charges），
即业主必须签署 MOT（Memorandum of Transfer） 缴交相应的印花税 (stamp duty)，
（如果该产业贷款还未缴清，银行也会介入登记抵押 （Memorandum of Charge）），
随后律师将会把文件送往土地局进行登记，颁发一张新的分层地契。

手续完成后，业主才会成为产业的合法的拥有人。

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印花税税率（根据政府估计的市场价）

首 RM100,000 ：1%
下个 400,000 (RM101,000 – RM500,000) ：2%
RM500,001 – RM 1,000,000 ：3%
RM 1,000,000 以上：4%

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豁免印花税

P.U.A 53/2021 & P.U.A. 54/2021 屋价RM 500,000.00 或少过 RM 500,000.00 以下 买卖合同以及贷款合同两个将豁免缴交任何印花税。 条件是：

1. 设用于住宅(不包括service apartment)；
2. 首购族;(之前有联名，或者已经卖掉该房产不适用）
3. 马来西亚公民 (不包括永久居民);
4.买卖合同以及贷款合同签署日期在 1/1/2021- 31/12/2025之间。

如果任何朋友是首购族，您能够参考以上的咨询，
以便做更好的预算。

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留置权意味着房产暂时禁止交易

凡是带有留置权的房产，未经留置权人（Caveator）的同意是不可以进行交易的。

留置权种类

法律上caveat 可分为好几种，即：-

1. Registrar Caveat （土地局留置权）;
2.Private Caveat （私人留置权）;
3. Trust Caveat （信托留置权）; and
4. Lienholder Caveat (担保人留置权）。

私人留置权 private caveat

任何人可为了保护自己在产业上的利益以及权力，
向土地局做出冻或留置权申请，直到官司结束。

程序上留置人 （caveator）能够委托律师签署 （Borang 19B） （留置权申请）,
附上一张在法定生声明书 (statutory declaration)，说明留置权的理由，
并在律师以及宣誓官 (Pesuruhjaya Sumpah)的见证下，送到土地局进行登记 (endorsement)。

留置权有效期

一般上，所有private caveat 的有效期为六年，暂时终止产业的转让或抵押。
如果留置人想要争取产业上的利益或持有权，
必须正式向被告发出传票 （writ & originating summons），向被告人提告。

撤销留置权

如果产业持有人发现自己的产业被caveat,
产业的持有人有权向土地局发出撤销caveat 申请 （Borang 19H）;
或者向法庭作出撤销caveat 的庭令。
随后留置人必须在庭上证明自己有法律认可的留置权力 (caveatable interest)，
才能使产业不被转让。

法律承认的留置权才能被受保护

如果留置权的理由不涉及到产业的直接关系，
比如债务，金钱，公司股份，私人纠纷问题；
将很大可能使留置权不被保留，并且被法庭移除。

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遗失地契 step1:报案

如果业主遗失了地契，
业主必须马上到临近的警察局报案，
在报案纸上叙述自己遗失的过程，时间，地点，地契详情。

遗失地契step 2:委托律师

在索取报案纸后，
可以委托律师到土地局申请补发地契 (replacement title)。

补发遗失地契流程

1. 业主签署宣誓书，到宣誓官前面宣誓；
2. 做土地调查，以便知道土地的最新状况；
3. 呈交报案纸；
4. 呈交一份地契的副本，以及缴清地税；
5. 申请者可以在律师陪同下到土地局盖指纹；
6. 土地局会公报 (gazette) 地契遗失，确保公报的几个月内没有任何其他通知或反对，才会重新颁发补发地契。
    

法律上每一片地只有一张地契 （issued document of title);
所以在补发一张地契时，原本的地契将不再生效；
所以业主也必须提防有心人诈骗报假案，骗取补发地契。

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贷款未缴清

联名拥有的房屋， 在贷款没有缴清的状况下，
都必须征求银行的同意才能进行转让（因为地契已被抵押）。
不管是业主以及借贷人的名字的名字有没有出现更动，
任何转让都会间接影响银行的利益， （比如银行无法根据合同内容拍卖该产业）。
银行必须重新审核更动后的业主或者贷款人的经济条件，
是否能够继续偿还贷款。

翻借(refinance)

一般上银行都会要求借贷人进行翻借，
重新签署一份新的贷款/抵押合同，
即解除上任贷款人的法律责任，缴交印花税，重新登记抵押手续等等。
只有在少数的情况下， 一些银行不会要求重新翻借，
进行transfer subject to charge, 即业主只要签署一些担保以及声明书，
不需重新签署合同进行翻借手续

转名手续

在办理转名手续， 律师费跟印花税将根据房产的市场价值(market rate) 以及涉及的股份 (undivided share)来征收。
房产的市场价将根据JPPH, 即国家估价局的估价为准。

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根据1989年的房产开发（管制和准证）法规下
HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL AND LICENSING) REGULATIONS 1989，
为了维护与保障购房者的权利,
所有直接向发展商购买房产的购房者，
须签订称之为法定房屋买卖合约的标准合同 (Statutory Sale and Purchase Agreement)。
除非得到房屋部的批准，任何修改皆无效。

违例可被罚款五千令吉或3年监禁或两者兼施。
 

发展商-标准合约

在法规里，
发展商必须先得到房屋部发出的房产开发执照 （developer license)以及销售执照(sale and advsertisement license)
才得以跟购房者签署买卖合同。
每份有地房屋买卖合约（例如独立式洋房、排屋和半独立式洋房），
必须遵照标准合约（表录G）(schedule G)；
然而高楼房地产合约（例如高级公寓、普通公寓、私人篱笆/门闸以及守卫的有地社区的排屋）
必须遵照标准合约（表录H）(Schedule H)。

发展商竣工截止日期

发展商必须在签订买卖合约日期的规定时限内，
把建成的房屋交给购房者。
表录G规定的期限为24个月，而表录H规定的期限为36个月。
房屋缺陷责任的保证期则是交付空置占有权 （vacant possession),即拿到钥匙的日期的24个月内。
 

如果发展商延迟交付钥匙，我有什么权力？

每个法定的标准合同都会设有延迟交付赔偿条款 （Late Delivery Damages），
即如果发展商超出了表录规定的交付时限，
那么购房者有权力从拿到钥匙的那天起，
向发展商，按买卖合同里面的成交价的10%年利率，索取赔偿金。

发展商仲裁庭 （Tribunal of Homebuyer Claims）

任何购房者遇到该问题能事先向发展商仲裁庭 （Tribunal of Homebuyer Claims），
填写表格做出投诉。
如果发展商没有任何行动，可询问律师直接入禀法庭索取赔偿。

已经竣工的房产

*已经竣工的房产已竣工的房屋或商业地产通常以“现状销售”的方式销售，
该交易是不受1989年房产开发（管制及准证）法令的管制。
房屋价格通常须在购房者签署房屋买卖合约的3个月内付清。
当购房者支付了全额款项后，并在相关土地局办理产权转让手续。 

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在马来西亚，房地产交易过程中涉及的律师费用和印花税是购房者必须了解的重要部分。根据《2005年律师酬劳法令》（Solicitor Remuneration Order 2005），律师在一项交易中只能根据该法令收取固定酬劳，不能随心所欲地征收律师费（打官司除外）。

《2005年律师酬劳法令》明确规定，为了避免利益冲突，律师在一项交易中只能代表其中一方。此外，任何事务，无论是报税、登记土地局、向市政局申请更换名字，还是申请州政府同意（consent），都有相应的酬劳费用。

在房地产交易中，买家通常需要承担较大比例的律师费用。律师会处理两项主要的法律文件：

1. 买卖合约（Sales and Purchase Agreement, S&P）：这是买家和卖家之间的主要合约，规定了交易的条款和条件。
2. 贷款合约（Loan Agreement）：如果买家通过贷款购买房产，还需要签订贷款合约。

由于这两项法律文件的法律程序不同，律师会分别为这两项工作收费。因此，律师给买家的报价单上通常会有两张不同的收费明细。

律师酬劳法令的规定

1. 律师只能代表其中一方： 律师在一项交易中只能代表卖方（转让人）或买方（受让人），并且律师的酬劳应根据交易的对价或裁定价值按适用的收费标准收取。律师有权决定收费标准是基于交易对价还是裁定价值。
2. 后续交易中的代理权： 为买方代理的律师也可以在后续的同一房产的销售中继续为其代理。
3. 融资交易中的代理权： 为买方代理的律师也可以在融资交易中为买方的金融机构代理。
4. 收费标准适用范围： 收费标准适用于所有转让、押记和租赁的转让，费用基于这些转让的对价或裁定价值，由律师自行决定。
5. 额外协商费： 除了任何其他应付律师的费用外，安排或促成销售或购买并协商价格和条款的律师有权收取不超过交易对价3%的额外协商费。
6. 费用包含范围： 所规定的酬劳应包括所有正常和必要的事务，直到交易完成，包括编写买卖协议和准备、登记转让文件或在未发放个别所有权文件或分层地契的情况下的转让契据。
7. 折扣： 律师可以对《第一附表》和《第三附表》的A表中规定的费用给予最高25%的折扣，但对《第一附表》B表、《第二附表》、《第三附表》B表、《第四附表》、《第五附表》和《第六附表》中规定的费用不得给予折扣。
8. 计算方式请查阅计算器： https://www.bongnpartners.com/en/legal-fees-johor-bahru/

SALE AND PURCHASE AGREEMENT
买卖合约律师费/DEED OF GIFT赠予合同

根据《2005年律师酬劳法令》《第一附表》，律师费用按房产交易金额的不同阶段计算, 按百分比征收:-

• 前 RM 500,000 的律师费 = 1.25%
• 接下来 RM 7,000,000 的律师费 = 1%
• 接下来 RM 7,500, 000 的律师费=可协商

转让印花税 MOT Stamp Duty:

印花税（转让契据）： 根据房屋的销售价格或市场价格计算的百分比。

• 前 RM 100,000 的印花税 = 1%
• 接下来 RM 400,000 的印花税 = 2%
• 超过 RM 500,000 的部分 = 3%
• 超过 RM 1,000,000 的部分 = 4%

Loan Agreement 贷款合同律师费 :

根据《2005年律师酬劳法令》《第三附表》贷款合同将按照贷款的数额，按百分比征收，

• 前 RM 500,000 的律师费 = 1.25%
• 接下来 RM 7,000,000 的律师费 = 1%
• 接下来 RM 7,500,000 的律师费=可协商

贷款合同印花税 Loan Agreement Stamp Duty:

贷款数额=一律0.5%

卖家律师费 Vendor’s Bill

根据《2005年律师酬劳法令》《第一附表》，律师费用按房产交易金额的不同阶段计算, 按百分比征收

• 前 RM 500,000 的律师费 = 1.25%
• 接下来 RM 7,000,000 的律师费 = 1%
• 接下来 RM 7,500,000 的律师费=可协商

杂费 miscellaneous

*另外律师费不涵盖杂费 比如报税，赎回地契费用，登记土地局进行解押， 破产以及信用调查，宣誓书声明，宣誓费用，跑腿费，邮费，电话费等等。

《2005年律师酬劳法令》中规定的酬劳不包括以下项目：

• 需登记文件的登记费
• 印花税
• 律师、拍卖师或估价师的费用
• 差旅或住宿费用
• 搜索费用
• 从任何登记处或记录中提取的费用
• 其他合理且适当支付或发生的支出（应在律师向客户出具的任何费用账单中列出）
• 任何额外工作的费用

杂项文件的准备、备案或见证费用：

• 见证文件签署：第一份RM100，每份后续副本RM50
• 见证文件签署并出具证明书：第一份RM200，每份后续副本RM100
• 公司法2016（第352至364条款）的表格：每套RM500
• 房地产增值税表格（CKHT表格）：每份表格收取不同费用，最低从RM200到RM500不等
• 向州政府或法定机构申请同意转让、押记或租赁：根据对价或融资金额，费用从RM200到RM3,000不等
• 其他杂项申请或通知表格的备案：每份RM100至RM300不等
• 私人冻结令和撤销冻结令：每份RM100至RM300不等
• 信托冻结令：每份RM100至RM500不等
• 宣誓书：每份RM150
• 认证文件：首次认证不超过RM100，每次后续认证不超过RM50
• 出具新的承诺书：每封RM10

14A表格的土地转让登记费用

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